Bei welchen Mängeln darf man Miete kürzen?

Es ist klirrend kalt, die Heizung fällt aus, im Keller haben sich Kakerlaken eingenistet und das Baugerüst vorm Haus macht deine Wohnung seit Wochen unangenehm dunkel. Zeit, dem Vermieter die Mängel anzuzeigen und eine Mietminderung geltend zu machen. Welche Mängel zur Kürzung der Miete berechtigen und welche nicht gravierend genug sind, erfährst du hier.

Bei Bedarf beraten dich die Experten der Generali Rechtsschutzversicherung und der Generali Hausratversicherung kompetent.

Wann kann man die Miete kürzen? Die häufigsten Gründe

1. Heizungs- und Warmwasserausfall

Wenn die Heizung nicht geht, berechtigt der komplette Heizungsausfall zur Mietkürzung ebenso wie der Ausfall in einzelnen Räumen wie Wohn-und Schlafzimmer. Du darfst die Miete nicht nur bei Heizungsausfall kürzen, sondern auch bei Ausfall der kompletten Warmwasserversorgung oder einzelner Wasserboiler. Auch rostiges Wasser berechtigt zur Mietminderung. Dazu kommen Defekte in der Stromversorgung, entweder durch Ausfall des kompletten Stromnetzes oder einzelner Lichtschalter.

Hier erfährst du mehr zur Mietkürzung aufgrund Heizungs- und Warmwasserausfall.

2. Lärm & Bauarbeiten

Die Miete kürzen darfst du laut Tabelle bei Baulärm durch eine benachbarte Baustelle und bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haus. Auch lautstarke Streitereien und Musik aus der Nachbarschaft oder Hundegebell berechtigen ebenso zur Mietminderung. Ebenso darfst du die Miete kürzen, wenn aufgrund einer schlechten Isolierung und mangelhaften Trittschalldämmung der Trittschall aus der Wohnung des Nachbarn zu einer Lärmbelästigung wird. Wie hoch die Mietminderung bei diesen Mängeln ausfällt, sagt dir eine Mietminderungstabelle.

3. Schimmel und Feuchtigkeit

Du kannst wegen Schimmels die Miete kürzen, wenn der  Schimmelbefall als Mangel an der Mietsache auftritt, beispielsweise bei: Eindringen von Regenwasser durch ein undichtes Dach, Risse im Mauerwerk oder ein feuchter Keller. Bei Schimmelbildung, die durch Neubaufeuchtigkeit, nach dem Einbau von Isolierglas oder durch Wärmebrücken entsteht, bist du ebenfalls berechtigt, die Miete zu kürzen. Treten Schimmel und Feuchtigkeit wegen falscher Nutzung auf, weil die Wohnung zum Beispiel nicht ausreichend geheizt oder gelüftet wird, kann der Mieter keine Mietminderung verlangen.

Hier erfährst du mehr über Schimmel und Feuchtigkeit zuhause.

4. Wasserschaden

Die Miete kürzen wegen eines Wasserschadens kannst du beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Häufig unbemerkt, verursacht der langsame und stetige Wassereintritt in Wände und Decken erhebliche Schäden. Die Schimmelbildung an Hauswänden kann dadurch gefördert werden.

5. Schädlinge

Ob Ratten auf dem Grundstück, Kellerasseln im Keller oder Holzwürmer im Dachstuhl, es gibt eine ganze Reihe an Schädlingen im Umfeld eines Hauses. Auch hier hast du einen Anspruch auf Mietminderung.

Lies hier mehr über Ungeziefer und andere Schädlinge.

Wann ist keine Mietminderung möglich?

Um die Miete berechtigt kürzen zu können, muss der vertraglich vereinbarte Zweck einer Immobilie aufgrund von Mängeln eingeschränkt sein. Der Mangel darf jedoch nicht durch den Mieter selbst entstanden sein. Selbstverschulden des Mieters berechtigt nicht zur Mietminderung! Auch wenn die Mängel unerheblich sind, bist du nicht berechtigt, die Miete zu kürzen. Das Gleiche gilt für Mängel, die zum sogenannten Lebens- oder Mieterrisiko gehören. Das heißt, sozial übliche oder ortsübliche Umstände und Gegebenheiten, die von den Mietern hingenommen werden müssen. Hier einige Beispiele:

• Ortsübliche Umstände: Hast du beispielsweise eine Wohnung in der Nähe des Bahnhofs gemietet, kannst du dich nicht mietmindernd über den Lärm des Zug- oder Autoverkehrs rund um den Bahnhof beklagen. Auch der Lärm von Flugzeugen über dem Wohngebiet ist von vornherein bekannt und kann keine Mietminderung bewirken.
• Sozial übliche Umstände:  Dasselbe gilt, wenn dein Haus oder deine Wohnung neben einem Kindergarten oder einer Feuerwehrwache stehen. Spielende Kinder oder Sirenenalarm sind kein Grund für eine Mietminderung. Ebenso wenig wie die Renovierung einer Nachbarwohnung oder ein Baugerüst, das Küche und Speisezimmer verdunkelt.

Wie kürze ich die Miete richtig?

Muss ich eine Mietminderung ankündigen?

Liegt ein erheblicher Mangel vor, den du nicht selbst verursacht hast, kannst du dafür eine Mietminderung nach § 536 BGB fordern. Im ersten Schritt solltest du deinen Vermieter schriftlich darüber informieren, um welchen Mangel es sich handelt und welche Mietkürzung du anstrebst. Letzteres ist jedoch keine gesetzlich notwendige Information, denn der Anspruch auf Mietminderung entsteht allein durch den Mangel. Du benötigst dazu also nicht die Zustimmung des Vermieters.

Die Mängelanzeige muss auch erfolgen, wenn du keine Mietminderung wünschst. Ist der Mangel dem Vermieter nämlich nicht bekannt, kann er dich auf Schadensersatz verklagen. Versäumst du die Mängelanzeige, verlierst du zudem das Recht auf Mietminderung und Schadensersatz. Die Möglichkeit, wegen eines starken Mangels fristlos zu kündigen, entfällt dann ebenfalls. Das gilt jedoch nur, wenn der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel hatte. War ihm dieser bereits bekannt, bleiben deine Rechte erhalten.

In der Mängelanzeige solltest du klarstellen, inwieweit der Ist-Zustand vom Soll-Zustand des Mietobjekts abweicht.  Eine bloße Beschreibung der Schäden reicht nicht aus. Zudem muss erkennbar sein, dass du die Behebung des Mangels vom Vermieter erwartest. Eine bloße Beschreibung der Schäden reicht nicht aus. Verschicke die Mängelanzeige am besten mit einer Fristsetzung per Einschreiben an deinen Vermieter.

Was tun, wenn der Vermieter auf Mietminderung nicht reagiert?

Der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einräumen. In dringenden Fällen darf er selbst Hand anlegen, um weitere Schäden zu vermeiden. Eine Fristsetzung sollte ausreichend lang sein, damit der Vermieter tätig werden kann, jedoch nicht zu lange, um weitergehende Schäden am Mietobjekt und gesundheitliche Risiken zu vermeiden. In der Regel gelten zwei Wochen als angemessen. Mit dem gesetzten Termin kannst du zudem dein Recht auf fristlose Kündigung durchsetzen.

Übrigens hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Anspruch auf eine mangelfreie Gebrauchsüberlassung nicht verjährt. Der Vermieter hat dabei die Beweislast. Er muss nachweisen, dass die Ursachen des Mangels nicht in seinem Verantwortungsbereich liegen.

Wer entscheidet über Mietminderung und deren Höhe?

Um Streitigkeiten über die Höhe der Mietkürzung von vornherein zu begegnen, solltest du dich in einer Mietminderungstabelle über mögliche Kürzungssätze der Miete informieren. Diese Tabellen findest du im Internet.

Nach § 536 BGB tritt eine Mietminderung in Kraft, sobald ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt. Zwar muss der Mangel angezeigt und die Behebung gefordert werden, nicht aber die Kürzung der Miete. Dennoch empfiehlt es sich, die Mietminderung unter Nennung des Minderungsbetrags anzukündigen. Sollte die Kürzung zu hoch ausfallen, kommst du in Zahlungsverzug, was zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen kann.

Anwaltliche Beratung verhindert Fehler

Ohnehin empfiehlt sich eine frühzeitige anwaltliche Beratung, da sich eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter hinziehen kann und das Mietverhältnis zusätzlich belastet. Besprich die Schritte zur Mietminderung und Behebung des Mangels vorab mit einem Fachanwalt. Auch die Experten deiner Generali Rechtsschutzversicherung können weiterhelfen.

Rückwirkende Mietminderung

Hat ein Mieter den Mangel zwar angezeigt, die Miete aber nicht sofort gekürzt, kann er dies nachholen. Stellt er fest, dass sich die Mängelbehebung hinzieht oder der Vermieter keine Maßnahmen unternimmt, kann er die Mietminderung rückwirkend vornehmen. Wichtig: Die Miete rückwirkend zu kürzen, ist nicht mehr möglich, wenn der Mieter vom Mangel gewusst hat, diesen aber nicht unverzüglich angezeigt hat.

Miete kürzen wegen Corona?

Auch das Auftreten einer Pandemie enthebt dich als Mieter nicht von der Zahlung deiner vertraglichen Pflichten. Bist du zahlungsunfähig, kommt es nicht auf den Grund der Zahlungsunfähigkeit an. Bleibst du wegen der Corona-Pandemie mehr als eine Monatsmiete schuldig, darf der Vermieter dir fristlos kündigen.

Falls du in einer finanziellen Notsituation befindest, solltest du Kontakt mit deinem Vermieter aufnehmen und ihn um Stundung bitten. Eventuell verzichtet der Vermieter für einen begrenzten Zeitraum auf eine Mietzahlung.

Fazit: Bei gravierenden Mängeln steht dir eine Mietminderung zu

Treten in deiner Mietwohnung gravierende Mängel auf, kannst du eine Mietminderung vornehmen. Voraussetzung ist, dass du dem Vermieter unverzüglich eine Mängelanzeige schickst. Unter Umständen kannst du die Miete auch rückwirkend kürzen.